不動産取引にあたり下記の基準があり、アスベスト調査が必要になります。

• ①不動産鑑定評価（不動産鑑定評価基準）：不動産取引時における土地や建築物等の適正評価にあたり、確認する必要のある鑑定評価事項に「アスベスト等の有害物質」があるため、アスベスト調査が必要になります。
• ②投資用不動産の取引や企業買収等での資産評価：デューディリジェンス（投資判断のための調査）において物理的調査報告として建物環境のリスクを評価します。ここで、建物環境リスク評価の項目にアスベスト含有建材の有無を明示する必要があるため、アスベスト調査が必要になります。
• ③建築物の売買等の際の重要事項説明（宅地建物取引業法）：アスベスト調査の結果がある場合には、調査結果の内容を説明する必要があります。
• ④住宅性能表示（住宅の品質確保の促進等に関する法律）：住宅性能表示制度により既存住宅を性能表示する場合、空気環境の項目にアスベスト含有建材の有無を明示する必要があるため、アスベスト調査が必要になります。

以前はアスベストの問題は土壌汚染のように不動産取引で注目されていませんでした。しかし最近はアスベスト除去工事が、投資家と約束したバリューアップ改修工事への支障、テナントの事業や占有等に大きく影響し、コスト増に直結するケースが多いと認識されるようになり、通常、デュー・ディリジェンスの一環のアスベスト調査できちんと評価するようになってきています。不動産取引では、買い手側は、上述された情報および竣工図面等から、アスベスト含有建材の有無と対策費を想定し、資産価値の減額を計算します。しかし情報が不十分な場合は、「最悪シナリオ」、「適度に最悪シナリオ」等でアスベスト含有建材の対策費を想定しますので、売り手側が望むより大きく減額になるケースが多くなっています。

不動産取引を優位に行えるようにするためにも、アスベスト調査をすることをお勧めします。

建築物の維持管理上で下記の4項目の対応が必要になります。

• ①資産除去債務の評価（企業会計基準）：不動産評価で、有形固定資産の原状回復のために必要な将来のアスベスト含有建材の処分費用を負債として評価するため、アスベスト調査が必要になります。
• ②定期調査報告（建築基準法）：一定規模以上の特殊建築物などや政令で定められた建築物の定期調査で、吹付けアスベスト等の使用状況、劣化の状況、除去・飛散防止措置の実施状況を調査し、特定行政庁に報告する必要があります。
• ③土地工作物責任（民法717条）による損害賠償請求：建築物の利用者がアスベストのばく露により健康障害を生じた場合の土地工作物責任による損害賠償請求に対し、アスベスト調査をしアスベスト含有建材の存在を確認する必要があります。
• ④石綿障害予防規則による飛散防止対策：2以上のテナントが入ったビルなどの共有スペースにあるアスベスト対策は建築物所有者の義務になります。

建築物所有者および管理者は、テナントが決してアスベストにばく露させないことを最優先に建築物の維持管理を行わなければなりません。上記③について大阪の高架下の文具店の事例もあり、それ以降、所有者および管理者の責任はますます厳しくなっています。上記の情報をきちんと整理するために、調査者などのアスベストの専門家に調査を依頼し、テナント、メンテナンス業者、一般の人々のアクセスとばく露リスクを考慮した建築物の維持管理を行うことをお勧めします。

下記のテナントが居ながらのアスベスト除去工事は、テナントへのばく露リスクが非常に高くなりますので、調査者などのアスベスト対策の専門家に十分に相談してください。テナントが居るとアスベスト除去工事が非常に困難なケースもあります。

＜テナントが居ながらのアスベスト除去工事＞

• ①隣接エレベータが稼働中のエレベータシャフト内の劣化したアスベスト吹付け材の除去
• ②天井裏に劣化したアスベスト吹付け材があるテナント専用エリアの空調機の故障時の取換

レベル3建材も破損・劣化した状態のままにしておくとテナントのばく露につながりますので、きちんと補修する必要があります。

建築物の解体時には大気汚染防止法、石綿障害予防規則、建設リサイクル法によって、アスベストの使用状況等に関する事前調査を行うことが義務付けられていますが、日常の維持管理の中で、建築物のアスベスト調査を行った場合は、その調査結果を活用することができます。

なお、2008(平成20)年２月６日の厚生労働省通達により、それまで主な調査対象とされてきたクロシドライト、アモサイト、クリソタイルの３種に加え、トレモライト、アクチノライト、アンソフィライトの６種の調査が徹底されていますので、それ以前に３種のアスベストのみを対象として分析し、含有なし（0.1重量％以下）と判断されものの場合は、アクチチノライト・アンソフィライト・トレモライトの追加の分析が必要になります。

建築基準法では、吹付けアスベストとアスベスト含有吹付けロックウールが規制対象となっています。この2種のアスベスト含有建材が使用されていなければ、建築基準法上は除去等の対象になりません。

屋根材、外装材、内装材等の成型板などの中にはアスベストを含有するモノもありますが、こうした成型板は切断・削孔などの作業を伴わない通常の使用環境下では特別な管理を必要としない建材とされています。しかし、アスベスト含有建材の存在を知らずに日曜大工などの際に、アスベスト含有建材を切断したり、穴を開けたりしてしまうことが考えられます。アスベストが含まれていることを知らずに、安易に解体・改修工事などの作業を行えば、そこから発生する粉じんによって作業者や周辺にいる人などがばく露するリスクがあるだけでなく、アスベストを含んだ廃棄物がリサイクル施設で破砕処理され、アスベスト含有建材の拡散にも繋がってしまうことになります。

戸建て住宅の場合は、吹付けアスベストやアスベスト含有吹付けロックウールが使用されているケースは少ないですが、全くないということもありません。専門知識を有する調査者による調査結果を踏まえて、必要に応じた維持管理対策や、改修工事の対策を講じることが必要です。

アスベスト含有吹付け材は、劣化により繊維が飛散する恐れがありますので、まず、現在の状態を把握する必要があります。劣化が激しい場合には、すぐに除去、または囲い込み、封じ込めの飛散防止対策が必要です。また、その状態がしっかりしていて飛散する恐れがない場合でも、将来、劣化による飛散を防止するため、早めに除去、または囲い込み、封じ込めを行うことが望まれます。

また、建築物に使用されている吹付けアスベストやアスベスト含有吹付けロックウールについては、建築物の増改築、大規模修繕・模様替の際の除去を義務付けています。ただし、増改築、大規模修繕・模様替の際の既存部分は、封じ込め及び囲い込みの措置を許容しています。

一般的には、アスベスト含有建材に穴を開け、改修・解体工事で撤去するような場合を除けば、日常生活の中で特別な管理を必要としないとされています。一方、軽微な場合も含め、解体・改修工事に際しては、適切な飛散やばく露防止措置を講じ、発生する廃棄物を適正に処理することが求められます。

損傷や紛失などで再発行を希望の場合、受講の確認がとれましたら2,200円（税込）で再発行を承っています。
希望される場合はお問い合わせください。

アスベストを使用した建築物の解体、改修、リフォーム等を行う事業者の資格制度はありませんが、事業者は下記の項目を遵守する必要があります。

• （1）石綿作業主任者の選任
• （2）労働者全員に石綿障害予防規則に定めるアスベストの特別教育を実施
• （3）特別管理産業廃棄物管理責任者の任命（吹付けアスベスト、アスベスト含有吹付けロックウール、アスベスト含有保温材等の除去の場合）
• （4）労働者全員に半年に1度、アスベストの特殊健康診断を実施